Эксперты заявили об очередном кредитном кризисе на строительном рынке Казахстана 23 апреля 2018 в 12:11 595 Фото: из архива astana.gov.kz
Эксперты заявили об очередном кредитном кризисе на строительном рынке Казахстана, сообщает Ranking.kz.

Согласно данным экспертов, за пять месяцев доля просроченной задолженности выросла с 15% до 28%, в целом по кредитному портфелю БВУ просрочка составляет всего 9,2%.

Перспективы развития рынка долевого строительства

Отмечается, что впервые такой всплеск токсичных кредитов в отрасли наблюдался в период зарождения большого кризиса в жилстрое в середине 2009 года, когда за пять месяцев доля просроченной задолженности подскочила с 10% до 22% - после этого кредитование строительства вошло в многолетнюю стагнацию. Если в 2009 году строительный сектор в портфеле банков занимал 20%, то на текущий момент - всего 7,3%.

Между тем, чистый портфель кредитов в строительный сектор (без просрочки) с сентября 2017 года по февраль 2018 года сократился на 22% - до 658,5 миллиарда тенге.


У строительных компаний доступ к кредитным ресурсам банков резко ограничивается. По оперативным данным, в общем объеме инвестиций в жилищное строительство вес банковских кредитов составил в первом квартале 2018 года всего 3,1%, в 2017 - 4,3%, в 2016 - 5,5%, а ипотечный рынок в начале года взял паузу. Во втором полугодии 2017 года ежемесячно ипотека росла в среднем на 1,5%, а в 2018 году динамика пропала: в январе месячный рост - 0,4%, в феврале зафиксирован отскок вниз на 1,4%.


По мнению экспертов, при дефиците ликвидности и слабой базе платежеспособного спроса, оптимальный вариант поддержки рынка жилстроя - долевое строительство. То есть, приобретатель жилья на этапе строительства покупает квартиру в строящемся доме за более низкие цены, а застройщик получает финансирование на застройку, однако такой подход создает системные риски. В официальных данных отмечено, что с начала жилищного кризиса в 2007 году, зафиксировано 450 проблемных объектов долевого строительства, в которых участвовало около 63 тысяч дольщиков. Для устранения кризиса на рынке долевого строительства госбюджет затратил 470 миллиардов тенге с начала 2007 года, тогда как в 2010-2013 годы инвестиции из госбюджета составляли более четверти от всего инвестиционного портфеля в жилстрой.


В октябре 2016 года вступил в силу новый Закон о долевом участии, который должен был максимально защитить покупателя будущего жилья, и повысить ответственность застройщиков перед дольщиками. По факту, в законе нашлись дыры, и проблемные объекты по долевому строительству всплыли опять. Так, только в Астане обнаружен 51 проблемный объект долевого строительства, из них 39 объектов недостроенных. В законе зафиксировано только три способа организации долевого участия в жилищном строительстве: 1) получение гарантии Фонда гарантирования, 2) участие в проекте банка второго уровня, 3) привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания). Как показала практика по второму и третьему способу дольщики наиболее уязвимы.

Положение усугубляется отсутствием официальной статистики по долевому строительству с 2013 года, из-за чего нет возможности достоверно оценить масштаб проблемы, качество и масштаб развития рынка долевого строительства. По данным специализированного аналитического агентства по рынку недвижимости Kn.kz, у застройщиков есть возможности обходить закон. Как прокомментировал председатель республиканского Союза защиты потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктор Сыздыков, практически все застройщики отказались от договоров долевого участия, предусмотренных новым законом. Несмотря на то, что там было написано, что кроме договоров долевого участия, привлечение денег дольщиков жилищного строительства запрещается, заключаются предварительные договоры, договоры инвестирования. Тем временем, сами застройщики создают ЖСК, одновременно становясь и застройщиками, и председателями ЖСК. Поэтому, как считает Сыздыков, «бардак продолжается».

На сегодняшний момент флагманом развития надежного рынка долевого строительства становится «Фонд гарантирования жилищного строительства» (ФГЖС), созданный в августе 2016 года на базе «Казахстанского фонда гарантирования ипотечных кредитов». Отмечается, что в рамках жилищной программы «Нурлы Жер» фонд будет расширять линейку возможностей приобретения коммерческого жилья для населения через проекты долевого участия в жилищном строительстве. Согласно стратегии фонда, к 2023 году он намерен выдать объем гарантийных обязательств на 279,3 миллиарда тенге, а площадь жилья, обеспеченная гарантией фонда, достигнет 940,6 тысяч квадратных метра. Для реализации механизма гарантирования долевых вкладов в 2017 году государство капитализировало Фонд в размере 10 миллиардов тенге. По программе «Нурлы Жер» в текущем году объем выдачи гарантирования долевого строительства через фонд составит 40,1 миллиарда тенге. В дальнейшем фонд будет наращивать объемы выдачи гарантирования жилищного строительства.


Гарантия Фонда, по сути, является обязательством Фонда по завершению строительства жилого дома при наступлении гарантийного случая и передачу дольщикам их квартир. Риски дольщика по несвоевременному завершению строительства жилого дома по причинам неисполнения застройщиком и его уполномоченной компанией обязательств по строительству жилого дома, покрываются данной гарантией. Согласно плану уже к итогу текущего года охват рынка долевого строительства гарантией Фонда составит 15%.


Еще один важный фактор Фонда в устойчивом развитии рынка долевого участия в жилищном строительстве - это комбинация инструментов с общей системой господдержки строительства жилья.  Гарантии ФГЖС становятся входным билетом во всю инфраструктуру поддержки жилстроя как для дольщиков, так и для застройщиков. Фонд будет предъявлять квалификационные требования к участникам долевого строительства по финансовой устойчивости, наличию опыта и внедрять механизмы контроля целевого использования денег дольщиков через инжиниринговые компании.                                                                                                                     
Такой подход позволит увеличить уровень доступность жилья для населения с невысокими доходами. Эксперты информируют, что на текущий момент темпы роста инвестиций в жилстрой остаются на высоком уровне. Таким образом, за первый квартал объем инвестиций составил 826 миллиардов тенге, что на 19% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Количество сделок по купле-продаже жилья - 101 тысяча, примерно столько же было совершено и в первом квартале 2017 года.